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李宇嘉專欄丨夯實主體責任是房地產供給端改革落地的關鍵

2021-08-12 01:47:55 21世紀經濟報道 

李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

近期,樓市調控出現了不同以往的新現象。進入下半年以來,熱點城市樓市交易量明顯回調。中指院數據顯示,7月份全國樓市大降溫。其中一線城市成交量環比下降14.77%,二線城市環比下降5.68%,三線城市環比下降14%。而且,除了商品房銷售以外,新開工和土地出讓等前端重要指標也在迅速走低,土地購置面積和成交價款累計值甚至連續兩個月負增長。

但是,樓市調控仍在強化,被約談問責的城市相繼出臺調控政策,其他熱點城市紛紛對既有政策“打補丁”“補漏洞”。比如,杭州規定新入戶者買房要繳納2年社保,非戶籍人群買房要繳納4年社保;成都將贈與住房計入受贈人家庭住房總套數以審核購房資格;北京打擊“假離婚”違規購房,離異前擁有住房套數不符合限購的,離異后3年內任何一方均不得購房。

比如,武漢購新房先申請購房資格,符合條件才能領到“房票”,一張“房票”一次只能登記一個樓盤;比如,廣州新興產業重點發展區黃埔取消人才直接購房政策,全部納入限購;東莞將“法拍房”納入限購范圍,暫停向個體工商戶銷售商品住房,社保造假者五年不能買房。上述這些最新的調控政策,基本上都是最近半個月以內密集出臺和發布實施的。

不斷“打補丁”“堵漏洞”,將是未來房地產市場調控的主基調。一方面,貫徹近期中央關于“要高度重視房地產工作中的新情況新問題,不斷完善和用好政策工具箱”的表態,通過不斷完善政策工具箱,夯實城市政府的主體責任,對依然抱有房價過快上漲幻想的炒房客們形成持續威懾。另一方面,對調控政策進行整體性、系統性、協調性再造,建設長效機制。

近期,各地推進新型城鎮化、打造產業新高地,需要持續不斷地放松落戶標準和吸引人才,但這與打擊投資炒房,落實“房住不炒”存在沖突,需要將入戶政策、人才政策和調控政策協調起來;比如,年中中央政治局會議強調,“保持流動性合理充裕,助力中小企業和困難行業持續恢復”,但要防止紓困資金進入樓市,就需要將可能存在的炒房漏洞一個個堵上。

不久前,韓正副總理指出,保障性租賃住房是“十四五”住房建設的重點任務,這是房地產行業深化供給側結構性改革,推動高質量發展新框架的映射。根據工作部署,今年10月底以前,城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設目標和年度建設計劃,向社會公布;在“十四五”期間,新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。

近日,深圳最終版的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》正式發布,率先建立起了公共住房主導的新房供應體系。預計,重點城市會跟隨深圳步伐,建立公共住房為主導的新房供應體系,或保持公共住房與商品住房并駕齊驅。而且,近期,被約談的幾個城市也明確表態,增加保障性租賃住房供應,擴大保障覆蓋范圍。

因此,即便商品房銷售疲弱,土地出讓、新開工下滑,但并不會對樓市調控的基本基調造成影響。也就是說,調控政策連續穩定、定力十足。原因就在于,住房供給結構性改革在迅速推進,F在,國家層面已完成對保障性租賃住房推進的全鏈條清障,比如規劃調整、繳納土地出讓金、稅收減免、消防安全驗收等等環節都已經打通。關鍵是,保障性租賃住房怎么落地。

捋順項目認定書出爐的流程,這是保障性租賃住房落地的核心,而城市政府切實落實主體責任則是關鍵。因為,存量土地和空間資源遴選、規劃調整和報建、稅收減免、普惠金融資源獲取、消防安全驗收等,涉及到市政府很多職能部門,需要在“一城一策”框架下,由市領導牽頭將各個職能部門聚攏在一起,形成工作合力,避免本位主義,將上位政策紅利落實到位。

目前,全國房地產基本進入存量時代,盡管商品房價高企,但閑置低效的商業辦公用地用房、集體建設用地、工業園區、企業自有用地大量存在。比如,城市快速擴張后建成區散落著大量集體經營性建設用地;前期各地出讓商業辦公用地多,因產業變遷和互聯網沖擊,低效閑置明顯,包括深圳、廣州中心區都大量存在;企業轉型或外遷,園區也騰退出大量空間。

還包括很多國有企事業單位、高?蒲性核,有大量的劃撥用地。上面講的這些用地和空間,其原用途的地價非常低。如果能盤活起來轉做保障性租賃住房,在源頭上具有明顯的低成本優勢。再輔以稅收優惠、融資支持、優化報建流程等等,完全能夠實現保障性租賃住房低成本、大規模供應,從而保持和實現房地產供給側改革,保持房地產平穩健康發展。

(作者:李宇嘉 編輯:陸躍玲)

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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